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标题: [技术文章] [转帖]看看你买房的钱给了哪些人 [打印本页]

作者: LK 时间: 2007-8-8 11:19 标题: [转帖]看看你买房的钱给了哪些人

（注：这篇文章写得很好，但因为当时忘了把作者录下来，只好请原作者原谅。）
房价上涨，老百姓觉得自己买不起房了，于是就想到了政府，认为政府能帮着解决这些个问题，那就让我们一起来回忆一下吧，当时是八十年代中期的上海，如果说现在买房子是大家最关心的问题，那当时能买个彩色电视机就是老百姓最关心的事情了。老百姓对彩电的需求量很大，但能生产的厂家不多，也就上海那几个厂，政府原本可以不干预买电视机这种事情，然而当时政府却要统一制定电视机的价钱，商店和生产厂家没办法自行调价。这就有问题产生了，既然老百姓都要买，而供应量跟不上，那到底应该卖给谁呢？政府的解决办法很简单，发电视机票，大家凭着票去买。电视机票是发给各个单位的，通过单位再发给职工，当然领导总是能先拿掉一部分，接着再发给那些同领导关系好的，会拍马的，然后再发给那些跑来送礼或赖着不走的，最后再发到勤勤恳恳做事的老好人手上。很明显，那些能拿到电视机票的人同样能拿好几张，他们拿到这么多票自己也用不了，于是就在黑市上出售，据说一张票最多的时候甚至可以卖到1000元人民币，而那时的彩电本身也就1800元，也就是说那些没有门路的、不会溜须拍马走后门的人，最终总共花了2800才买到了电视机。如果政府放开价格，我相信那台1800元的电视机市场价会涨到2800元，但这些钱能归生产厂家和销售渠道所得，他们拿到了利润便可以加大投入，生产出更多更好的电视机，使得电视机的价格下降质量提升；渠道商也会有钱到处开店方便群众。而现实情况呢，厂家和商店最多只拿到了1800，剩下的1000元被那位懂得钻营的家伙拿去了，他拿到这个利润可不会把它投入再生产，反而让他觉得之前的溜须拍马都没白费，将来要往这方面更加努力。我家当年也买了这样的一台电视，花了三个多小时的路程自己搬回家（上海当时卖电视机的商店很少），买回家就发现有问题，第二天再花三小时自己搬过去，被告知电视机缺货，你就先用着，想换是不可能了，要修的话也要排队。当年这种制度下，除了会钻营的家伙能发笔小财之外，顾客、商店、厂家三方达到了三输的局面，如果你不信，请问此后你还有没有听说过金星牌、上海牌、飞跃牌、凯歌牌？那家商店此后也不复存在。
现在房市的情况是，房价政府不管了，由于需求旺盛而供应不足，不断地推高房价。假设政府想要对这个体系施加影响，统一制定房价再发行“购房票”是不可能了，现在唯一的手段就是对交易征税。于是，买房者除了要交给发展商钱之外，还要再拿出一部份交给政府，很明显这使得房价更高了；这对二手房交易也完全适用，买不起新房的本打算买便宜些的二手房，结果发现要交的税更多了，这时候他和二手房出售者是站在同一条战壕里的，他们完全可能一拍即合共同作假，为的就是能逃掉超额的税，这样对大家都有好处。
买不起房的购房者觉得开发商赚到了超额的利润应该被政府打击，同时炒房者赚了本不该赚的钱更加要被打击，他们之所以会这么想唯一的原因就是：开发商和炒房者是同他们直接交易的人，是直接从他们手中拿走一辈子积蓄的人，实在是想不明白除了恨他们之外还能恨谁，在他们看来，这就是偷走他们奶酪的人。甚至还很天真地认为，如果对他们征税，就可以使他们的利润减少，可这时候他们能干的就是为了保住利润，从而继续抬高价钱，到头来还是消费者来买单。政府的税收除了使房价上涨，所有人情况变坏，实在是看不出还能有什么结果。
我们再来看一下八十年代中的情况，北京的房价每平方600-800元，平均月工资80元，现在就算是每平方10000元，可月工资也不止1000元了。为什么到现在才开始觉得房价太贵？那是因为以前老百姓从来都没想到自己能买房，他们都盼着终有一天自己能轮到单位的分房，然后就有了那么一间厕所、厨房同别人共用的小房间。如果中国至今没有发展商的话，大部分人家里是不会有厕所的。
也有人从成本角度觉得房子不应该这么贵，那就让我们来看看你买房的钱到底给了哪些人。发展商要得到土地，首先要从政府买地，交一笔土地出让金，因为中国的土地都是国有的，这笔钱相当于从政府那里一次性付完了70年的租金，这笔钱非常之高，在上海闸北差不多每亩地要3000万。这也就决定了地方政府不喜欢发展商建所谓的经济适用房，因为谁都知道，如果建商品房，那就可以卖大价钱，发展商也就会愿意付很高的土地出让金，如果是建经济适用房，发展商就赚不到多少钱，也就不会愿意付很高的土地出让金。其中还有一个隐含的因素，出让土地都是地方政府所为，因为地方政府收的税大部分都要上缴，拿上海为例，建国之后这么多年，上缴的税收占了全部税收的80%-90%，自己留下的钱连维持日常开支都困难。幸好发现现在还能通过出让土地赚钱，而这笔钱中央政府可管不了，于是上海的基础建设终于有了充沛的资金支持。中央政府并不喜欢这种事情，但除了能想出“宏观调控”之外，实在没别的办法。
在发展商给完这笔土地出让金之后，事情还远远没有了结。他知道，这块地绝不是空地，上面还住着老老少少无数老百姓，这些房子很多是国家的，但之前是私人的，只是这主人是邪恶的资本家，被抄家之后就搬进去了72家老百姓，这些人从半个世纪之前就住在这里了，给着几乎等于0的租金（我外公当年就有这么一间房，每个季度的租金是人民币八毛七分钱），连房子坏了都不需要自己出钱修。但他们都是人，都会结婚生子，没过多久，有了儿子，又过了不久，儿子也有了儿子，八十年代之前根本就没建过多少住房，他们等了好几十年单位分房，最终什么也没等到，于是老少三代人挤在一起。按理说，他们住在国家的小房子，一住几十年，甚至连租金都是0，这便宜赚大了，现在国家把这些一股脑卖给了发展商，他们就应该立马走人，但谁都知道，这是不可能的事情。没人敢让他们没地方去而流落街头，这就牵涉到应该给多少拆迁补偿金的问题了。经济学里有个刚性需求的概念，就是说在交易中，谁的需求更加刚性，谁就会吃亏，例如买粮食吃的百姓的需求就很刚，因为你总要吃饭，即使粮价涨了还是要吃饭，所以老百姓对粮价上涨是无能为力的，不过他至少还能减少自身粮食消费加以应对。在拆迁补偿金问题上，发展商的需求刚性比金刚石还刚，因为他一定要把所有老百姓都弄走了才能开工，即使只留下一家人都不行。而老百姓一家老小在这里已经住了差不多半个世纪了，他们可不在乎再多住两年。老百姓绝不是傻子，他们早就看出这一点了，他们都知道只要能和发展商打持久战，最终自己就会得到比想象中的多，他们的武器很多，可以静坐示威，也可以去北京上访，凡是上了点年纪的中国人都经历过无数政治运动，他们知道在中国只要加上政治两字，自己就会变成强势，而拆迁这种事情一辈子就那么一次，过了这个村就没这么店了。这结果就是，我亲眼所见，一间外面下大雨里面下小雨，破旧到不能再破的小房子，拆迁时竟然能值一万元每平米。我写这段文字并不是站在发展商一边，当然也有老百姓只拿到很可怜的补偿金，但那些国外媒体可不会管这些，他们不问实际情况，一股脑站在拆迁户一边，以此论证中国社会抗争无数就快不行了，对于这种偏见，中国政府不得不拿起互联网防火墙这把尚方宝剑了。发展商具体给拆迁户多少补偿金没有一个确切的统计，但可以肯定地是，至少占了此后房价的40%，也就是说你买了100万的房子，其中有40万给了原先的住户，让他们免费得到了新房子。
到这时候，发展商已经付出了总成本的一大半，离最初买下地已经过了1-2年了，而那块地还空着，什么都还没有呢。好吧，终于可以开工造房子了。好在造房子的都是所谓的民工，他们的成本非常低，中国社会能发展到现在，完全是靠了民工之力，他们愿意吃苦在前享乐在后，所有赞扬共产主义的话用在他们身上都不为过，他们之所以会这么努力，就是因为生活在当前这个资本主义至上的社会，但最关键的一点是：他们对建立工会不感兴趣，如果连他们都热衷于成立工会和老板斗，那中国的经济发展也到头了。最近我听说政府打算关闭所有不安全的小煤窑，这么做完全是因为顶不住舆论的压力，但舆论这东西向来喜欢代替别人做价值判断，舆论的特色用一句话概括就是“你不知道你应该干什么，而我知道！所以，让我来指导你吧。”为什么小煤矿吸引了这么多矿工在干活？矿主可没有拿鞭子赶他们下矿井，他们会跑来干活，完全是因为他们觉得在煤矿干活比在家里种田好得多，如果在家种田，他们一辈子都盖不起房，娶不起妻，生不了儿。而一旦去了矿井，干了几年就可以像“傻根”那样回家盖房娶妻了。让我们设想一下，假设政府真的取缔了所有小煤窑，煤价一下子就暴涨无数，这时候矿工傻根找到原来的老板，说道：“老板，我们继续挖煤吧，太赚了，我可不想回家种田。”老板说：“不行啊，傻根，政府不让干了。” 傻根说：“不要紧，老板，我们偷偷干？”老板说：“那好吧，你要注意安全啊。”于是他们一拍即合又继续开工了。其他老板看在眼里，也坐不住了，于是大家又偷偷开始挖煤。原本老板是愿意投资花钱升级安全设备的，毕竟万一出事他就亏大了，赔钱不说，还不能继续开工了，但他实在是不知道哪天政府顶不住舆论压力又要来取缔了，与其这样，还不如挖一点是一点，到时候大不了不干了。明眼人看到这里就会明白为什么小煤窑都有政府官员入股了，因为老板们知道政府要来打击自己是不需要理由的（根本不需要法律），逼着他不停的去贿赂腐败政府官员，希望他们在打击的时候打不到自己头上（保护费？）。跑题了，回到主题。
算上土地出让金、拆迁安置费、民工工资、建筑材料费，这个成本可不少，但经济学告诉我们价格是市场决定的，不是成本决定的，不过既然成本如此之高，也就决定了价格肯定不会低。
中国房价狂涨是最近几年的事情，引发房价上涨有四个因素。
其一：取消了福利分房，老百姓终于确信，等单位分房子是不可能的了，以后要住新房子，只能花钱买。可此前想买房都没处买，就这样住在同一屋檐下的人口越来越多，即使结婚生子还是同父母住一起，这样做并不是因为他们特别的想孝敬父母，实在是因为没别的办法，就这样积压了数十年的购房需求，在这几年集中爆发了；
其二：在大城市买房可以得到蓝印户口，这逼着全国的有钱人把钱投到大城市的房地产上，因为在中国户口还是很重要的，别的不说，有了户口的子女在上海念书就不会变成二等公民了，可是没几年大城市的房价炒上了天，终于取消了蓝印户口；
其三：银行终于忍不住加入了战斗。老百姓都想买房，但大家都没多少钱，新房子虽然少，但有钱人更少，不过老百姓一旦能从银行贷到钱，立马就变成了“有钱人”，这样一来，房子就更加显得稀少了，于是涨价就在所难免。打个比方，原本老百姓还处在赤手空拳时代，因为都没钱，所以也没办法加入战斗，这时候忽然银行跑出来了，告诉大家：“借给你钱，你去买一套像样的盔甲和马，不要给中国人丢脸。”接下来这场战斗就火爆得多了；
其四：全国的年轻人，毕业之后总是打算去大城市找工作的，因为大城市的机会更多，其中很多人幻想能在大城市定居下来，虽然不是所有人都能如愿，但总有些成功者赚的钱让他可以买房定居，大城市的年轻人发现，同自己竟争的竟然是来自全国各地的年轻人，虽然大家来自五湖四海，但为了同一个目标“买房”而走到了一起。据称，到2020年将有3亿中国农民变成城市居民，房价将进一步上涨。
根据以上分析，我们发现，目前的政策根本无助于降低房价。但政府也并不是无招可使，例如，政府可以规定所有农民，一朝为农民就终身为农民，永世不得翻身，永远不能去大城市买房，这样一来便可以有效降低需求，进而降低房价。但这种灭绝人性的规定，除了当年建立户籍制度的时候提出过，我想今后再也不可能退回到老路上了。同样，政府也可以规定，凡是拆迁户，一概不能得到补偿，自己去政府给的荒地上建“鸽子棚”自己住去，这样也可以有效降低开发商的成本，降低开发周期，进而降低房价，但这种规定同样丧尽天良，一旦如此规定，去北京上访的人排队能排到齐齐哈尔。
中国政府现在能做的，只是顶住各方面的压力，继续深化经济和政治体制改革，并建立切实有用的法制，现在所遇到的这些问题全都是历史积累下来的，已经不能再拖了。那些老百姓五花八门的吵吵，管他去，毕竟你现在也不需要他们给你投票，不是么？(原题：政府到底能不能降低房价？)

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